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不動産の評価

路線価：国税庁のHPから調べます。

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

路線価がついている場合、宅地の前の路線価に表示されている数字（350C）で算定します。

例）

350Cの場合の宅地の評価（350,000円/㎡　C：借地権の割合（70%））

350,000円×地積

２つの路線（正面と側方）、（前面と裏面）に接している場合は、奥行価格補正率等の計算が必要ですが、高い方の路線価で計算していだけますとおおよその評価額が算定できます。

路線価がついてない場合には、評価倍率表の一般の土地等用を参照して、町、適用地域、宅地の倍率で算定します。

例）

宅地の倍率が1.1の場合宅地の評価

固定資産税評価額×1.1

小規模宅地の特例

小規模宅地等の特例とは、土地の評価を80％減額することで、土地にかかる税金を大幅に減らすことができる制度です。対象の地積は、330㎡です。

この特例を利用すると3000万円の宅地の評価が600万円となり、2400万円減額できます。この特例を利用することにより、相続税がゼロになる場合もあります。

被相続人が居住していた特定居住用宅地等の場合、相続人が以下のような人でれば、特例が適用できます。

・配偶者

必ず適用できます。仮に、配偶者が被相続人と別居して、その土地に住んでいなかったとしても、婚姻関係があれば適用できます。

・同居親族

以下の要件の両方に当てはまれば、特例が適用できます。

要件：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること。要件：その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

・非同期親族「家なき子特例」

適用のハードルが高くなりますが、要件を満たせば適用が可能となります。租税回避の行為が行われたため、法改正により適用要件が厳しくなりました。この特例を使うためには細かな要件がありますので、必ず慎重に確認するようにしてください。

これ以外にも、アパートや駐車場などの賃貸用不動産（不動産貸付用宅地等）、特定事業用宅地等にも小規模宅地特例が使えます。

譲渡所得計算の特例

・3000万円の特別控除

個人が居住用財産を譲渡した場合には、譲渡益から3000万円を控除できる制度です。

主な適用要件

① 現に自己の居住の用に供している家屋を譲渡すること

② 家屋に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日でに譲渡すること

③ 配偶者や直系血族、生計を一にする親族への譲渡でないこと

④ 家屋を先に取り壊した場合は、取壊しから1年以内に契約を締結すること。

家屋・土地が共有の場合は、それぞれ3000万円の特別控除が適用できる。（夫婦で共有している場合等）

3年に１度しか適用できない。

・軽減税率の特例

譲渡の年の1月1日現在で所有期間10年を超える居住用財産を譲渡した場合には、3000万円の特別控除を適用した後の課税長期用途所得に対して軽減税率の特例が適用される。

税率

6000万円以下部分の金額：所得税　10%、住民税　4%

6000万円超の部分の金額：所得税　15%、住民税　5%

・空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

2023年（令和５年）12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年（令和９年）12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、売買契約に基づき、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。　この拡充については令和６年１月１日以降の譲渡が対象です。